重组计划延迟中粮地产恢复披露

本报特约记者宁西广州报道,在乐视突然宣布复牌的当天,一家本应同时复牌的企业“违背了承诺”。

1月24日是中粮地产因重大资产重组暂停交易6个月的日子。然而,股东们已经等了六个月的是延期通知。

记者了解到,中粮地产的主要资产重组目标是中粮集团控制的欢乐城房地产。

此次交易后,中粮地产将成为中粮集团统一的房地产专业平台。

然而,类似于招商蛇口、中海、中信和保利地产的整合,中央企业房地产业务的内部整合是一个漫长而复杂的过程,往往需要长时间的等待。

2017年7月24日,半年前,重组计划推迟披露时,中粮地产突然宣布其股票因计划重大资产重组而申请停牌。

一个月后,8月22日,中粮地产披露了重大资产重组的基本信息。内部房地产业务整合始于中粮地产寻求控制欢乐城房地产。

根据中粮地产当时的公告,公司重大资产重组的主要交易对手目前初步确定为中粮集团(香港)有限公司或中粮集团有限公司的其他关联方。

交易的标的资产最初被确定为乐城房地产有限公司的控股权或持有乐城房地产控股权的控股公司。交易方法最初被确定为发行股票和/或支付现金购买资产。

具体的目标资产范围和交易方式尚未最终确定,可能会根据交易进度进行调整。

到9月23日,事情又开始进展了。中粮地产宣布,公司计划的重大资产重组的目标资产最初确定为Vibrantoaklimit(中文名称为“益铭有限公司,一家在英属维尔京群岛成立的公司)。

vibrantoaklimit的控股股东是中粮香港,中粮的全资子公司,而vibrantoaklimit是欢乐城房地产的控股股东。

迄今为止,中粮地产业务的整合方向初步确定如下:中粮地产将收购中粮香港在益铭有限公司的股份,并通过发行股份和/或支付现金购买资产来筹集配套资金。

然而,中粮地产并未披露重组的具体目标资产范围、交易对价、募集资金和资金支付结构等细节。

市场已经等待中粮地产重组计划6个月了,但最终到来的是中粮地产宣布进一步延期。

记者了解到,中粮地产1月22日就重大资产重组进展举行了投资者吹风会。由于重大资产重组涉及国有企业改革和跨境交易,计划复杂,需要大量工作。重组计划需要进一步协商、确认和改进。公司预计无法在2018年1月24日前披露重组计划或相关信息,总暂停期不超过6个月。

因此,本公司拟向交易所申请再停牌一个月。预计在2018年2月24日前按要求披露该重大资产重组计划或报告,并根据本所规定申请恢复公司股票交易。

中粮地产表示,此次重组属于中粮集团内部房地产行业的重组和整合,得到了控股股东中粮集团的大力支持。

但是,这一重大资产重组仍需经主管监管部门事先批准后提交董事会和股东大会审议。此外,还需要得到国务院SASAC、国家发展和改革委员会、商务部和中国证券监督管理委员会等监管机构的批准或备案。

这一重大资产重组是否能够得到上述审查的批准,以及最终何时获得批准,尚不确定。

事实上,早在宁高宁上台时,中粮就已经多次表达了为中粮地产打造A+H平台的愿景和想法。不幸的是,直到宁高宁离开中粮,这个愿望仍然没有实现。

然而,中粮集团希望整合其内部房地产业务的背后,是困扰中粮集团多年的房地产业务增长乏力。

据凯里数据显示,2015年至2017年,中粮集团分别实现销售额215亿元、310亿元和386亿元,在年度住宅企业中排名第47、51和49位。

同期,中国的金茂,作为SASAC保留的以房地产为主营业务的16家中央企业之一,目前执掌宁高宁,分别实现销售额301亿元、485亿元和693亿元。

可以看到,相较于中国金茂堪称“黑马”的业绩增长趋势,中粮集团地产业务近几年来都处于近乎原地踏步的状态,而“逆水行舟不进则退”,在行业集中化程度不断提升,竞争日益加剧的当下,中粮系地产业务无疑已经落后同行半个身位。可以看出,与中国金茂可以称之为“黑马”的业绩增长趋势相比,中粮集团的房地产业务近年来几乎一直处于停滞状态,而“如果你在当前形势下不取得进展,你就会倒退”。在行业集中度不断提高、竞争日益激烈之际,中粮集团的房地产业务无疑落后同行一半。

记者了解到,中粮地产业务增长乏力与中粮地产土地储备扩张能力不足有关。

年报显示,2015年至2016年,中粮地产新增土地储备分别为102.1万平方米和77.95万平方米。土地储备率远低于土地资源消耗率。因此,中粮地产的整体土地储备在过去两年一直处于下降状态。

截至2017年6月30日,中粮地产总建筑面积为794.5万平方米(股权681.3万平方米),在同等规模的住宅企业中处于相对较低的水平。

在业绩增长的压力下,中粮集团显然有意解决土壤储存短缺的问题。

Kerri统计显示,2017年中粮集团新增土地价值达到385.7亿元,排名第30位。占地面积与公司年销售额持平,新增土地255.7万平方米,排名第55位。

与数据相比,不难发现中粮集团的土地收购成本大幅上升。根据克瑞的征地金额和征地面积,2017年新增土地成本高达15,154元/平方米,在行业中处于较高水平。

业内人士认为,将以复杂商业地产业务为主的海外上市平台乐城地产(Joy City Real Estate)整合到中粮地产正是为了解决中粮集团土地储备困难且昂贵的问题。

此前,中粮地产无法涉足商业地产,乐城地产也无法过多发展住宅业务,以避免同业竞争。然而,在整合之后,情况将会改变。

中粮地产在投资者吹风会上还表示,此次重大资产重组对中粮地产意义重大。

通过此次重组,中粮地产和欢乐城地产将在住宅和商业领域优势互补,充分发挥资源整合的协同效应,在渠道、市场、人才、品牌等方面进行深度整合,构建统一的融资平台,增强融资能力,提高运营效率。

重组完成后,中粮地产和欢乐城地产将建成统一的专业房地产平台。中粮地产的主营业务将注入新的商业地产元素,成为一家全面的房地产公司。其土地收购能力将进一步增强,为业绩增长奠定坚实基础,进一步提升中粮地产的核心竞争力和股东价值。

然而,“离修远还有很长的路要走”,参照以往中央企业房地产业务整合的案例,中粮的房地产业务可能还需要经历漫长的等待,才能完全实现整合。

发表评论